昨今、利回り9.5%の分譲案件ばかり。
良くて10%。お！11%！？と思って問合せたら土地代別途・・・

「普通」に探していたら、そうだと思います。「普通」というのは、いわゆる太陽光分譲案件のポータルサイトのこと。検索条件が簡単に投入でき、分かりやすく検索できる。ええ、もちろんライバルも同じです。しかも、そこに掲載されている時点で何十万も価格は上乗せされてます。

この「普通」のやり方では、良い案件に巡り会えるわけがないんです。いや、ひょっとすると、公開された瞬間の問合せなら、ワンチャンあるかもしれませんが。でも、そんなの相当の暇人でないと無理です。サラリーマンには難しい。では、どうするか？「普通でない」アプローチが必要です。

アプローチ①仲介業者を省略する

至極当たり前のことですが、仲介業者が多ければ多いほど、案件価格は高くなります。不動産でいう、川下物件、というやつです。とすると、川上の最上流は「土地から仕込む」です。これが100点への正当なる道のりでしょう。でも、そんなの無理ですよね？リスク背負いきれませんよね？そこまでの覚悟がないからサラリーマンという道を選んでいますよね？泣

何故そこまで規模増やせたんですか？とよく聞かれるのですが、
ズバリ
パレートの法則を活用
してるからです。

100点を目指さない。
80点でいいので
楽だしスピードが
めちゃくちゃ早いです。

取引先等細かい要求しないので
良好な関係が築けます。

— みさしゅう再エネ大家 (@yosida4864) November 2, 2020

みさしゅうさんのこの言葉、背中を押してくれます。100点でなくてもいい、80点でも良いのです。そして、80点をゲットするには、川下から「少しだけ」川上へ上るだけ。少し、人と違うことをすると、「普通」の分譲購入層から1歩抜きん出ることができます。
具体的な行動としては・・・
・直接、太陽光事業者や田舎の不動産へ凸電する。
・知人経由で市場に流通しない案件を融通してもらう。
など。無駄な手間をかける必要はないですが、手間を惜しまないことは大切かと。

アプローチ②値下げ交渉

安易な「これ、もうちょっと安くならない？」ではなく、市場価格をベースに、設定価格が高過ぎて「見向きもされていない」案件に対して、妥当な価格を提示して交渉します。できるだけ安い方がいいです、ではなく、明確に希望価格を提示します。価格は安い方がうれしい、でも、提示価格が低過ぎたら相手にしてもらえない・・・その狭間に揺れながら、私なりに覚悟をもって希望価格を提示しました。結果、利回り9.1%だった案件が11.7%になりました。4年落ちのセカンダリですが、状況によっては「買い」という人も多いと思う案件です。ちなみにこれ、土地固定資産税3万、架台が高く除草はほぼ不要、周囲に住宅もあり将来的な電力需要も見込めそう、という案件です。(ダメ元で)アプラス申込しようと思ってます。

アプローチ③補助金を使う

持続化補助金、一大ブームでしたね。・・・話題になり過ぎました。途中から、あ、これは厳しいだろうな・・・という感覚はありましたが、やはりというか、太陽光界隈の申請は軒並み却下でした。でも、補助金はなにも持続化補助金だけではありません。ここでは語りませんし、語ったところで、もう申込はできないので意味はないですが、私は別の補助金枠を頂いています。持続化補助金ほど、簡単に使えるものではないですが、協力者に相談しながらしっかりと推し進めれば、次に購入予定の1年落ちのセカンダリ案件、利回り0.7%アップの11.6%まで押し上げてくれる予定です。

まとめ

良い案件にたまたま「出会う」という発想では、もはや厳しいと思います。良い案件は、分かりにくいところに目を凝らしたり、人がいかないところへアプローチしていると、意図せずじわっと滲み出てくるもの、もしくは、自分で作り出すものだと思います。ご参考になれば幸いです。