よく広告で見られる分譲物件では「表面利回り」が10-11%のものが多いですね。一見、すごい利回りに見えますが、これはあくまで「表面利回り」。正直に「表面」と書いているところは評価できますが、実質的なキャッシュフローには触れられていません。少し試算してみましょう。

太陽光発電所の税務上の償却年数は17年ですが、FIT買い取り期間が20年なので、20年で投資回収するとすると、回収経費が5%になります。土地が買取りか賃貸かで異なりますが賃貸と仮定して賃貸費、保守の委託費（自分で保守できるなら割愛できますが）、固定資産税、保険、諸経費などを合わせると投資の2-3%ぐらいの年経費がかかりそうです。

こうして見ると「表面利回り」が10%で手元に残るのは2-3%ぐらい、銀行利子よりは遥かに良いですが、もし融資を受けていると手元にはほとんど残らないことになります。20年の間にはトラブルが起こる可能性も高いでしょう。分譲の「表面利回り」だけを見るなら11%の後半ぐらいはないと安心できませんね。

太陽光発電所分譲のビジネスが難しくなっているのを売り手側も認識しているのでしょう、下のような売り手の焦りを感じる広告が多く見られます。

「早い者勝ち」ですか。売れる自信があればこんな言葉はいらないでしょう。何とか買い手を煽ろうとしているような印象を受けます。太陽光発電に限らず不動産や他にも多くの分野で「早い者勝ち」の言葉を見ますが、気にせずじっくり見極めるのが賢明でしょう。

契約時には前回書きましたように、設備認定、東電との接続を書面で確認し、土地借用については地主と別途賃借契約を結びました。保守契約についてはこの時点では特にアクションしていませんでした。

契約の次に工事開始の支払いが来ますが、その時までに設計資料は提出してもらいました。発電所の概略仕様とパネル、パワコンの仕様・保証内容、パネル配置については契約時にもらっていましたが、更に設計資料として架台構造や電気接続図、配線図などを提供してもらい、また架台の強度設計資料ももらいました。

これらの資料を提出してもらったのは、内容を確かめるというより、後に何かあった時のための資料として持っておきたいと思ったからです。従って、内容に取りあえず目を通しましたが、細かいチェックまではしていませんでした。

また資料の提出もそれほど形にとらわれず、電子ファイルをメールで送ってもらっていました。とにかく、口頭での約束は避け、どんな形であっても文書でもらうようにしていました。

これらの資料をもらい、工事が始まり、完成して引渡しとなります。引渡し時には完成検査を行うことは伝えていました。

完成検査は重要だと思います。

分譲太陽光発電所を購入する人の中には太陽光発電についてあまり知らなくて、完成検査なんて何を行ったらいいかわからないという人もいるかもしれません。

それでも完成検査は必ず行った方が良いでしょう。太陽光発電についてあまり知らなくても、出来上がりがガタガタだったり汚れていたりすれば、さすがに問題だと判るでしょう。そのチェックをするだけでも大切です。

また完成検査を立ち合いで行うと言っておくだけで、業者も手抜きがしにくくなります。

従って、形だけでも完成検査をする価値がありますが、更に参考のために私が完成検査の時に気が付いたことを書いておきたいと思いますが、すみません、その内容は次回にさせて下さい。

私は分譲で低圧連系の発電所を購入しましたが、購入契約は工事の前でしたので、契約の際に工事や引き渡しについていくつか確認して進めました。参考になればと思いその時のことを書いておきます。

• 契約時

業者の信頼性を最も重視していました。もっとも、私が発電所を購入した会社は既に太陽光ファンドを運営していて、その状況から信頼できるなという印象は持っていました。他にもいろいろ会社を検討していて、いずれの場合も発電所の設計やシミュレーションについて質問し、誠意の見られる対応をしてくれることを重視していました。

太陽光発電分譲の会社は若いところが多いので、会社の歴史や規模を見てもあまり参考になりません。また技術的な知識が私より少ないところもありましたが、誠意のある対応ができていれば真面目に取り組んでいて、後にトラブルがあっても対応してくれるだろうと判断していました。

相手に質問した内容は、次のようなものだったと思います。

• パネルを過積載する可能性
• 日射データ・シミュレーションの根拠
• パワコンの寿命と寿命への対応
• パネルの設置角度や影の有無

保守については別途保守契約するので、そこで確認することにしました。

購入契約時には更に下記のことを書類で確認しています。

• 土地の確保
• 経産省の設備認定
• 東電との接続

太陽光発電で一番難しいのは完成時の検査方法です。普通の設備なら定格の運転が確認できれば良しとしますが、太陽光発電では定格動作の確認が簡単ではありません。日射や温度条件で定格を得るのが難しいだけでなく、引渡し前には系統連系できないので、発電させるのが難しいという問題もあります。

私が契約した会社は、完成検査として各ストリングの電圧を測定することを提案してきましたが、私は電流を測定することを希望し、決めることができなかったので、取りあえず契約書では「完成検査をして発注者の承認を得ること」としておいて、完成検査の方法は後で決めることにしました。

少し長くなりましたので、続きは次回に回します。