このスキームが成り立たないのは至極当然

利回り９％前後、融資利率4.5％基準、家賃保証30年（あり得ない）

問題点➀

新築案件での驚異の利回り
新築案件での利回りは土地にもよりますが
5－6％台が一般的だと思います。

問題点②

融資利率4.5％（基準金利）
これもあり得ないほど高金利です。
地銀、都銀のアパートローンですと1％から1.7％程度
他の銀行ではストレスをかけて試算するので割高物件には
融資が付かなかったのでしょう。
スル〇銀行だけが高利の融資を行った。

問題点③

30年家賃保証はありえない、近隣の相場や変化に応じて
通常大手のÐ社やＳ社、契約30年、2年若しくは3年ごとに家賃見直しが
契約書に織り込まれています。レオ〇〇〇も同様のトラブルでいくつもの
訴訟を起こされています。
何より、実際の路線価より超割高で土地と建物を購入し、サブリースが
成り立たない現状でオーナー様の心中お察しいたします。悪いのは
グルになって、破たんした詐欺まがいな会社だというのは紛れもない事実
しかし、お金がかえって来ない、売るに売れない、自分に置き換えてみても
ゾッとする話ですが、全て自己責任なのです。改めて考えさせられました。
属性の高いサラリーマンの方は、ある意味会社に守られているとおもいますが
私の様な個人事業主はいつもその危険と隣合わせです。明日は無いかもしれないと
思って仕事に向き合っています。

もしかして、太陽光の案件？かぁ？

会ってみると、新築アパートの案件でした（苦笑）

Ｄ社の一括借上げ30年で・・・・と説明を受けましたが

今、銀行さんアパート融資厳しいですよねと尋ねると

当行が融資するかはわかりません、あとは、Ｄ社の営業が

当行も含め頑張ります！とのこで・・・手数料目当てかいと

思いつつ、太陽光の融資に話を振ってみるも門前払い状態

融資部が絶対、首を縦に振らないので無理です。との一点張り！

アパートの借入と同額融資してくれれば、高圧いけるのに・・・

銀行さんも最近変わってきましたね。

ダメもとで、業者経由で申込をしていました。

昨年、5月に1基、A信販では1基通して以来何度か申込しましたが

全て否決でした。1基が限界なのかとずーつと思っていました。

ハッキリした理由は教えて貰えませんでしたが、業者曰く

確定申告書が出たタイミングで一度出すのも良いのでは？とのことで

キャンセルがでた案件があり申込んでみると

なななんと、OKでました。某所36円案件、完工中だったので

今月連係と相成りました。

余談ですが、Ｊ信販で昨年2月に申込をしてOKを貰っておりました。

案件自体は既に販売済の案件だったのですが、与信枠があるかどうか

確認の意味を込めての申込みでした。

それ以来、何度、Ｊ信販に申込んでも否決が続きました。（申込んだ業者ではありません）

業者経由で理由を聞いてもらうと、昨年2月の案件が、ホールド状態に

なっていることが分かりました。業者に依頼しその案件を解除してもらいました。

結果、Ｊ信販もOKとなり、同2区画を取得することになりました。

確定申告書や所得証明の前年度版が出ている時期ですので、金融機関も含め

信販会社・日本政策金融公庫に再トライするのも一考です。

金融機関の手貸への変更も足止め状態です。

契約金・中間金は手形での決済でしたので

2度期間延長をしました。

保証協会付の案件なので保証協会担当者から

「あなたたちはいったい何がやりたいんですかと」（笑）

怒られる始末です。

名義変更なんかすぐ終わるんじゃ無いのと思いますけど

お役所仕事に付き合うのも楽ではありません。

おかげで、払わなくて良い金利を払っています。

認定遅れも含め、体力のない我々事業者や販売会社・施工会社は

深刻な問題ですね、今現在10月の変更が完了していないという事は

この遅れ問題はいつまで続くのでしょう？

消費税還付の通知が来ました。

還付金が１２６０万円！アパート一棟追加と

太陽光を６基稼働させました。

我ながら昨年は頑張りました。

アパートの非課税売り上げが約１５％程あり

課税売上割合が８５％程で、比例一括方式を選択しました。

今後も、課税売上割合を高い水準でキープすることが肝です。

著しく低下した場合は逆に返納の必要がありますので注意が必要ですね

荒手の手法としては、金を売買して見かけの課税売上をのせる手法を

聞きますが、本末転倒ですね。

消費税還付のリバレッジを利かせて、また金融機関廻りの再開です。

今月引渡の新築アパートの屋根に太陽光をのせました。

シャープ製の34ＫＷ、そこそこ売電収入も期待できそうです。

ところで、アパート融資も陰りが見えており、金融機関での

対応も様々、自己資金3割程を要求してくる金融機関が

増えてきました。建設会社・管理会社曰く、過度のＣＭにより

アパート投資をする人が増えて、実際はサブリースも

ついていなく、返済が滞る方が増えている様です。

金融庁へのクレーム等もあるようで、金融機関へ通達がでているのでしょうか？

もともと、このマイナス金利だからこそ、フルローンに近い融資でも

成り立っている状況ですね、この6月で3棟目完成で、アパート投資も

打ち止めですね、というより、もう融資が付かないですね（笑）

個人の属性では、借入も限界に来ていて

今年度中にアパート1棟追加で合計3棟

太陽光6基、本業の借入ももう少し残って

暫く融資は難しい、我ながらよく融資が付いたと

自分でも関心しています。そこで！

太陽光・アパート管理会社を設立したいと考えています。

資産を法人に移すには、取得税や消費税など税制面や

銀行への対応等、労力がかかり、お金も必要になり、

資産は動かさない方が得策の様な、簿価が減って来て考える事にしよう

法人設立して融資してくれるかはやって見ないとわかりませんが

銀行の担当者に法人設立したら、融資できますかと聞いたことがありますが

曖昧な回答でした。そりゃそうですよね、実態のない話をされてもと

思いますよね。

まずは個人所有の太陽光とアパートの管理費として売上の10％位を計上

しようと考えています。税務署も文句言わないでしょう。

事を起こさないと先へは進めない（笑）

法人設立して、融資の申し込みもスタートします！

融資の時もそうでしたが、行動あるのみ！設立目標は7月です。

この件に関しては、法人設立後にまた報告します。

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よくネット等で土地付き太陽光の分譲が

出ていますが、各社とも様々で、ヒドイところでは

販売価格以外に土地代・連係負担金・整地代も含まず

1◎％以上の利回りと言うところもあります。

資料を取り寄せてみてはじめて事実を知らされる（笑）

結局、諸々の費用を足していくと、表面利回り１０％以下という

結果になります。くれぐれもこれから始めようとする方はご注意を

私の物件選びはおおむね、込みこみで11.5％以上表面利回りの物件と

決めています。「すぐに売れるかもしれませんよ」とか業者にせかされ

決めない事です。もし気に入った物件が売れたとしても、縁がなかったと諦めましょう！

土地の賃貸、売買にも左右されますが、賃貸の場合は

20年分の賃料を物件価格にオンして試算します。

実質の手残りは投資額の2.8％以上を基準としています。

計上する費用が限られているので、動産保険や遠隔監視が10年付帯している

物件等を根気よく探すことでしょうが、私アパートを持っていますが

土地にしても、美味しい物件がエンドユーザーまで残ることは稀ですね、

何処かで必ず、適正な価格になり、誰かが美味しい思いをしていることでしょう。

それはエンドユーザーではなく、業者という事ですね

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施工会社さんから、10区画中5区画の販売中の案件ありと

連絡をもらいました。5区画は施工会社が取得するとのことで

5区画は販売先が未定との事でした。

3区画銀行に打診するので待ってくれるよう申し入れし

快諾を頂きました。銀行に申込をすませ3週間ほどで内諾を頂きました。

カナディアンソーラーｘオムロン（パワコン）

投資額　25,000千円ｘ3区画　32円案件　表面利回り　12.4％

賃貸12万/年　メンテ19.5万/年

勇んで施工会社に連絡をいれたところ、なんと！

申し訳ありません。当社で全区画融資がついたので・・・・

別の案件出てきたら紹介します・・だと

契約書は交わしていないにしても、こんな事あり？ですか？

「そりゃないぜセニョリータ！」と心の中でこのフレーズ出てきました。

この業界では、普通のこと？なのでしょうか？

契約を急がせる・入金を急がせる・書類を急がせる・連係は遅れる

要求した資料はでてこない、施工業者への私個人的な共通したイメージです。（笑）

銀行に対しても、案件の変更はマイナスのイメージですね

忙しいところ色々調べて審査部とやりとりしたところ

売れてしまいましたじゃ、なんだよ！と逆の立場で考えると思いますよね

業者選びは慎重にしましょう！

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不労所得を得るには、アパート投資と太陽光投資どちら？

１．表面利回り

太陽光・・・８－１２％

不動産・・・３－１５％

不動産の高利回り物件は、地方だったり、築年がかなり経過した物件が

多く、修繕やメンテナンス費用が読めず、リスクが高い物件が多い。

都内の一等地とかでは３％台の利回り物件もある。

逆に、太陽光の利回りは幅が狭く、平均すると9-11％位

２．事業の収益性

太陽光の場合、FIT期間20年間の安定収益です。

市場の変化などの知見が無くても安定した収益が期待できます

太陽が降り注がなくなったらおしまいですが・・・

収益不動産の場合、より長期的な収入が期待できますが、

空室リスクは年々高くなるので、

安定収益とは言えないかもしれません。

その地域の情勢や近隣に新築アパートが建設されるなども

突然、変化が起きることもリスクでしょうか

長い目で見るなら、不動産投資、20年間と割り切るなら太陽光投資と

いうところでしょうか？

息子や娘に借金ともども、引き継がせて良いのかと考える今日この頃です。

日に日に老いていく（笑）自分を見ていると、そんな考えも自然と頭を過ります。

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