僕は昨年11月にセカンダリ取引で発電所を買いました。
2区画を4100万円（税込）で購入しました。
この金額は僕が自分で設定した金額です。
売主から相談を受け、ムラ市場に掲載する値段を設定しました。
値段をつける基準は「1割の手出しで銀行が9割融資を出してくれる金額」です。
銀行は独自の基準で事業をシミュレートします。
その基準に合わせ、銀行が融資をしうる金額でないと売れないだろうと判断したのです。
逆に言うと「この金額出あれば銀行が融資をしうる最も高い金額」を設定したということです。
どうやって計算するか？
ちょっと一言では言い表しづらいんですが、一言で言うと「銀行の基準で見た時に、事業シミュレーションがしっかりと回る金額」です。
自分で事業シミュレーションを組んだことがある人であれば、ある程度わかると思います。
実は利回りが高い中古の発電所
みなさん意外に感じるかもしれませんが中古の発電所は利回りが高いです。
12％なんてこともあります。
でも利益は低いです。2つ買ってようやく新規の発電所1つ分何てこともあります。
この意味がわかりますか？
利回りというのはあくまでも投資金額に対する売電収入の割合のことです。
新規であれば20年あるので10％で十分利益が出ますよね。
しかし15年の発電所の場合はどうでしょうか？
10％ではとても回りません。
逆に残りが1年の発電所を考えるとわかりやすいと思います。
100％以上の利回りでないと買っても損をしてしまいますよね。
利益が低くても銀行が融資を組む理由
中古の発電所は利回りが高くても利益は引くくなりがちです。
それはなぜか？
その値段でも（やや割高の値段でも）売れてしまうからです。
なぜか。
・売電収入の記録がある（売電実績が見える）
・発電所の現物がある（完工リスクがない）
・土地の取得リスクがほぼない
・連系時期が自由に設定しやすい
など極めてリスクが低いのです。
とにかくリスクを嫌う銀行から見た時にとても魅力的な条件です。
逆に言うと売り手は「高い値段で売れる」チャンス
発電所を建てた時に潜在していたリスク（土地取得、完工リスク、日射リスク）の分だけ高く売れます。
とはいえ分譲物件などはもともとリスクが低いのであまり値段の上ぶれは少ないかもしれません。
自分で土地を仕込んだような物件はもともとコストが低いので当初の金額よりも上ぶれ幅が期待できると言えます。
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