太陽光で投資デビューした私にとっては「利回り１０％」というのは一つの基準になる数字です。
本来の意味は１００万円投資すれば１０万円が返ってくるという意味です。
太陽光の場合は「表面利回り」と言って売り上げと投資費用の割合のことを指します。
実際のところはどうなのかというと例えば１割の手出しと９割のローンで買ったりするわけです。
例えば２００万円の手出しで２０００万円の発電所を買ったとしましょう。
その時の年間CFが３０万円だったとすると実際には利回りは３０％だという考え方もできます。
（投資利回り）
一方で不動産の場合はというと新築のアパート１棟などでは利回りは７％近辺だったりします。
太陽光より長い22年や25年の融資を組むのでこれでもキャッシュは回るのです。
そこに３割程度の頭金を入れ、６割の入居者でも回るように計画を組んだりするわけです。
そしてこの投資の1番の魅力は満室にして転売すると高く売れる可能性があるということ。
出口にもう一つビジネスチャンスがあるのです。
立地のいい土地で、後から人気が出てきたりすると値上がりも大きくなります。
私がやっている太陽光以外の不動産投資はボロ家戸建ての賃貸です。
こちらは３００万円で購入し、月の家賃は４.３万円です。
年間の表面利回りは約５０万円と言ったところ。
表面利回りは１５％です。
なんですが、この戸建て投資は太陽光と似ていて、出口にあまり大きな売却利益が出ないことが想定されます。
バリューアップが生まれにくいのです。
そして３００万円で５０万円のキャッシュが生まれる代わりに、融資がつきづらくレバレッジが効きません。
１５％という高い利回りに見えますが、税金の支払いなどを考慮すると実質投資利回りは１３％程度ではないでしょうか？
高利回りだったはずが太陽光のレバレッジ後の利回りを大きく下回っています。
同じ利回りという基準でも中身は全く異なります。
私の不動産の投資利回りは実は無限大ではないかという考え方も
実はこんな考え方もできます。
というのも私の買った不動産（２００万円の区分マンションと３００万円の戸建て）は２つとも太陽光の投資利益で購入したもの。
つまり利益を再投資したものなんです。
考え方によっては「一円も自己資金を使っていない」とも言えます。
そう考えると利回りは無限大とも考えられますし、福利であるとも考えられます。
投資の最大の魅力は再投資なんですね。
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