TAROのマイクロソーラー備忘録 » 土地

公示地価に思うこと

TARO — Thu, 21 Mar 2019 04:28:31 +0000

昨日、2019年度の公示地価が発表されましたね。

引用先：https://tochidai.info/area/oiso/

ここのところ上昇傾向のようですが、わたしの居住する大磯町は今年度は下落していますね。平成のはじめ頃から一貫して下落傾向です。

地域によって差があると思いますので、全体的には上昇傾向ということなのでしょうね。
要因として景気回復や低金利政策が挙げられていますが、景気回復は別として、住宅ローンなどの金利が低く抑えられていることで、需要が増して上昇なのかなと思います。

新聞特集で都道府県別に一覧でまとめた別紙が入っていましたが、地域での差というのは、結構大きいものですね。
大磯町など高い方です。また豪雨災害に見舞われた地域などは、大きく下落しているとのことで、環境の変化も地価に大きなを与えるということが分かりました。

ゼロから土地を探して事業を検討している方などは、地価の動向は調査の参考になるのかもしれませんね。

7月には、都道府県が調査した基準地価が発表されますが、より広い地域が対象ということです。
公示地価が上昇しているということは、基準地価にも影響を与えそうです。
太陽光に適した土地というのは、少なくなっていると思いますが、地価が上がることで、分譲案件の価格が上昇する可能性はありそうです。

収益不動産事業も太陽光事業も不適切な物件が明るみに出たことで印象が良くなくなっています。
太陽光で林地などで大量のIDを取得している業者を見かけますが、地価の上昇で、こういった輩が増えてさらにイメージが悪くならないか、心配です。

土地についての考察

TARO — Tue, 29 Aug 2017 11:06:30 +0000

足の怪我で療養中のわたし。担当の作業療法士さんからリハビリで外を歩く様に、と指示されているので、午前中を中心に町内を1時間ほど歩いています。そのついでにと、太陽光が置けそうな場所は無いかなー？と探索しています。
今すぐにどうということはできませんが、目星をつけるくらいの行動はしておきたいものです。
画像は家から歩いて15分ほどの海に近い場所。右手が南側で100mほど行くと海に出ます。南北25m東西75mほどの広さで、右手すぐ脇を川が流れ、対岸はゴルフ場。平で日当たりも良い場所です。
土地は耕してはありますが、雑草が生えてしまっています。真ん中奥の白いフェンスの部分は駐車場。左手に2棟見えるマンション辺りまで市街化調整区域になっています。
町の都市計画によれば、市街化調整区域の7割は農振地域に指定されているとのことで、この土地も可能性はありますが、とても農業が振興されているようには見えません・・。
平成27年時点で、町の就農人口の6割が65歳以上ということを考えれば、先々農業にこだわらない方法も模索して行った方が良いのでは・・と素人ながらに思いますが、どうなんでしょう？

土地探しは難航しています

TARO — Sun, 04 Sep 2016 06:55:53 +0000

近隣で太陽光が置ける土地を探していますが、中々難しい状況です。
現在3つの業者さんに土地探しをお願いしていますが、表に出てこない物件を探してもらっている様なものなので、見つかっても全く太陽光に適して無い土地であったり、条件が良くても交渉がうまくいかなかったりで、時間がかかりそうです。
太陽光発電ムラのブログで『名乗るほどのものではありませんが』氏も言われていましたが、適している土地を探すのは難しくなってきている様です。
自分も車で走って空いてる土地を探していますが、その時参考にしているのが、自治体の都市計画図や用途地域マップ（http://cityzone.mapexpert.net/）です。画像は居住している大磯町のものですが、町域のほとんどが市街化調整区域で農振地域に指定されています。近隣の町も似たようなもので、借りられるとしても農転に手間がかかる事が想定されます。ちなみに自宅の発電所は黄色部分にあり市街化区域内農地でしたので手続きは楽でした。
自分も太陽光の資金調達をするのに使いましたが、市街化区域農地は売って宅地にするケースがほとんど。自宅周辺の畑は、ほぼ宅地分譲地に変わっています。市街化区域内農地で良い土地が見つかればベストですが、市街化調整区域で転用できるところを探すのが現実的な様です。
新発電所計画、中々進みません（泣）

明日は土地の現地確認

TARO — Wed, 27 Jul 2016 12:20:02 +0000

Nシステムの営業Kさんが紹介してくれた土地の現地確認を明日の夕方行うことになりました。
先週末の下見では日当たりは良さそうなものの、色々と疑問点が見つかりましたので、その確認をしたいと考えています。
近くの中井発電所は立地がとても良かったので、スグに決めましたがこちらは今ひとつなんですね・・。中井発電所は丘の頂上を平らにしたようなところで南側と東側が開けていて、景色も日当たりも良いので太陽光には適しているのですが、中々同じ様な場所は見つかりません。
ホントは中井発電所の北側と西側に畑があって貸して欲しかったのですが、畑として使っているからと断られてしまいました。そこが借りられれば、プラス30kWくらい設置できるのですが・・Nシステムさん経由で引き続き打診を続けてもらいますが、何か良い方法はないものでしょうか？
引き続き地元での設置を目指し、情報収集をしていきたいと思います。

農地転用手続きその２

TARO — Tue, 07 Jun 2016 11:22:38 +0000

少し前の話になりますが、中井町に借りた第２発電所用地の農地転用手続きが4月下旬になって漸く許可が下りました。
３月半ばに農業委員会に書類を提出してから、だいたいひと月半くらい掛かったことになりますが、早い方なんでしょうか？土地がそんなに広くないからかもしれませんがスムーズに手続きが済んで良かったです。
借りた土地には『農地転用許可済標識』を表示するとのことで樹脂製の標識を立ててあります。念のため標識のコピーを取って保管してあります。（盗まれることはないと思いますが・・）
許可の書類は県知事のハンコが押してあるので最終的には県の許可を取るということになるのですね。太陽光に関わらなければ農地転用の話など縁が無いことなので、勉強になりました。
東電の連系工事は早くとも６月中旬になるとのことなので、発電所は５月初旬頃からの建設予定。なんとか６月中には稼働したいものです。

神奈川県農地転用許可書類

転用した用地に表示する標識

農地転用の手続きについて

TARO — Tue, 24 May 2016 11:57:29 +0000

自宅裏の用地も第２発電所用地も地目は『農地』なので農地転用が必要。各市町村の農業委員会に申告せねばなりません。
ちなみに自宅は『市街化区域内農地』、第２発電所用地は『市街化調整区域内農地』です。
自宅の農地は、農地転用の届出のみですが、第２発電所用地は認可申請の届出が必要となります。
申請にあたりNシステムさんから準備して欲しいと言われた書類は以下の通り。
１，残高証明書
２．事業計画書
３．理由書
４．自宅裏システム事業計画書
５．自宅裏システム使用貸借書
６．住民票
７。賃貸契約書
です。
残高証明書は金融機関で発行してもらうもの。システム費用の支払能力があるか確認するためと言われました。事業計画書・理由書はほぼ同じ内容。収益がどのくらいか？どうしてそこに太陽光発電システムを設置しなければならないのか？の理由を記入。
それとなぜか自宅裏のシステムの事業計画書と使用貸借書。貸借書は土地が父親の名義のため。
これは参考に？欲しいと言われました。
計画書・理由書・貸借書はNシステムさんがひな形を作ってくれたので、項目をうめるだけで済みました。
ネットで調べてみると農地転用は代行屋さんが商売として成り立つくらい手間がかかること。これを個人で行うとしたら大変な労力。Nシステムさんに協力してもらえて助かりました。

土地の売却について（完結）その８

TARO — Fri, 20 May 2016 11:30:32 +0000

15年末に始めた土地売却計画ですが、契約後の測量に思いのほか時間がかかり、なんとか終わったのは年をまたいだ16年1月末でした。その後、測量図の確認などを経て、2月初旬に残金精算を行う運びになりました。買取業者さんの指定で手続きは、横浜市にあるY銀行本店にて行うことに。
必要な書類をたずさえ、父親と伺ったのですが、ずらっと並んだ司法書士、買取業者や銀行関係の方などに父親が緊張してしまい、書類の署名や捺印に思いのほか時間がかかってしまいました。
その後、窓口で小切手の換金（小切手は振り出した銀行支店で換金すれば手数料がかからずに済みました）残金振り込みの確認を行い晴れて売却手続きが終了。同席したM不動産担当者の方にお世話になったお礼を言って帰路につきました。
これで発電所の資金繰りに目処をつけることができました。

土地の売却についてその７

TARO — Thu, 19 May 2016 12:31:45 +0000

土地を買い取る条件として、買取業者さんより確定測量を求められました。
正確には境界確定測量と言うようです。測量事務所に依頼して作業をするのですが、隣地の境界をひとつひとつ調査して、隣地の権利者の方立会いの上、境界を確認し、立会証明書に署名をもらわなければなりません。
隣地の方に中々立会をしてもらえず、時間ばかりが過ぎ悶々とした日々が続きました。
何とかひと月ほどで終了することができましたが、これも周りが分譲で細切れにされたため、境界ばかり増えてしまったのが原因です。これが終わらないと残金の精算もできないので、終わった時はホッとしました。
が、大磯町の埋蔵文化財調査もしないと、と言われ、さらに時間が。この辺りは大昔の郡役所があったとかで、埋蔵物が出るとアウト。調査の結果、幸い土器やらなんやらは出ず、胸をなでおろしました。
太陽光で土地を購入する場面をあると思いますが、境界やその土地の事情も十分気にしておく必要があるなと感じました。

土地の売却についてその６

TARO — Wed, 18 May 2016 12:01:57 +0000

媒介契約から１週間後、他の業者さんに依頼していた見積もりが出揃いました。と連絡があったので、営業所に打ち合わせに行ってきました。
結果から言うと最初に手を上げてくれた業者さんが１番高い値をつけてくれていました。他に10社見積りを取ってもらいましたが、いずれも業者さんも最低ラインを下回る見積りでした。家に持ち帰って相談し、最終的に最初の業者さんと契約をすることにしました。
それから数日後、父親（土地の名義は父親なので）を伴って営業所に出向き買取業者さんと契約の手続きをしました。重要事項説明に書類への捺印で2時間ほどかかりました。父親は大勢の人に囲まれて緊張し、疲れた様子でしたが、大事なことだからと励まし何とか手続きを終えました。
手付け金をもらうことになっていたのですが、生まれてはじめて小切手なる物を見ました。父親もはじめてらしく、この紙がほんとに現金になるのか。と言っていました。大切に保管してくれと言って家路につきました。あとは土地の測量、その後に残金の精算で手続き終了。
ここまで来るのに3週間。順調だと思っていましたが、ここからが長かった（泣）

第2発電所用地の賃貸契約

TARO — Tue, 17 May 2016 11:42:15 +0000

2016年2月上旬、賃貸契約書の内容について双方に異存がないことが確認できたので、賃貸契約をすることにしました。地主さんとの初顔合わせで緊張しました。貸主さんは高齢の女性の方で、旦那さんが亡くなられて、もう畑はやらないけど、ほったらかしはもったいないから。とのことでした。
賃料については、固定資産税の倍額ということになりました。不動産屋さんいわく、そのくらいが相場とのこと。ネットで調べるとたしかにそういう記述もあったので、こんなもんなのかな・・。
年払いなので、1回の支払金額が大きく見えますが、月割にすれば、携帯電話代より安いくらいなので、良しとしました。この辺りも勉強していかないとコストに響いてくるので、がんばって知恵をつけていきたいと思います。