①売却する理由の確認

太陽光発電は２０年間の利益はほぼ見込める投資であるにもかかわらず売却するのだから、その理由は是非とも確認したい。

もっとも売主と直接やり取りをすることは少ないし、設備の不具合は隠したいと思うのは自然だから、本当の理由の確認は難しいかもしれない。

でも、この辺りは仲介する会社（多くはメンテ会社だと思う）がどれほど売買に嚙みこんでいるかにかかっており、②の理由にも関係するが、メンテ会社の誠実さを確認する良い手段だと思う。

②メンテはどうなっているのか

遠方の発電所を自分で管理するのは体力的にも難しいし、効率的ではない。発電事業は始まったらほぼ100％メンテにかかっている。

メンテナンスの内容がしっかり契約書に書かれているか、購入する前に確認しておきたい。

不具合が起これば逸失利益が膨らんでいくから、信頼できるメンテ会社かどうかよく見きわめなければならない。

③発電実績の確認

仲介サイトに書かれている発電実績は、過去の高い年の数値がかかれている場合が多いように思う。

発電開始以来の実績を全部開示してもらおう。

意外と発電量の経年低下は大きいから、それを加味した利回りで判断しなければならない。

また、発電開始以来の実績を全部みれば、設備に不具合があったことを見つけて質問することができる。

④値下げ交渉

売却する理由（特に売主が換金を急いでいる場合）によっては値下げに応じてくれる場合がある。

ダメもとだが、端数を丸めるくらいの交渉はしても良いかもしれない。

住んでいる場所の近くで自分で草刈り等ができれば、メンテナンス縛り無しのほうが利益は多くなる。

考え方はいろいろあるだろうが、仲介業者＝メンテナンス業者という物件が良いと思う。

仲介業者は売り逃げ出来ないから、具合の悪い物件を掴まされる確率が低くなると考えるからだ。仲介業者としても仲介した後に苦情を抱えていくのもしんどいだろう。

太陽光発電は期間が長い事業だから、関係者との信頼関係が重要といことかな。

手元資金がいっぱいあれば苦労はしないが、投資はレバレッジを効かせてこその面白みもあるからやはり借入金は重要。

ただし、資金調達力は個人差が大きいし、あまり他人のことは知らないので気の利いたことは書けそうもないが。

自分の場合は日本政策金融公庫とアプラスからほぼ限度いっぱい借りてしまっているので、残る道は銀行だが、これまでチャレンジしたことはない。理由は、銀行は担保のない融資には消極的という先入観かな。

今回の支払いスケジュールは、契約時に半分支払、電力会社の名義変更完了後に残り半分と日割のメンテナンス費用と土地代を支払うというものだった。賃借権の登記はその後となったが、たまたま仲介業者は知っている業者だったので信頼した。

結局、契約時の資金は手元資金で、残りは娘から10年ローンで借りた。この辺りは過去のブログにかいたので読んでください。

良いセカンダリ物件出てくれば買ってもよいが、さすがにもう借入はできないかな。自分のBS,PLを銀行に評価してもらいたい気もするのだが・・。

まず予算を決めよう。手元資金+借入金でどこまで出せるのか。

それが決まったら、やはり紹介サイトで検索。もちろん太陽光発電ムラにも情報はある。

気になる物件があったら問い合わせてみよう。問い合わせてもしつこい営業を受けることはない。また、疑問点を聞いて対応が悪ければやめればよい。無理と焦りは禁物だ。

確認すべきは、

①発電実績（これを開示しない物件は絶対にやめたほうが良い）

②年間メンテナンス費用とその内容

③遠隔監視装置の有無と月額の通信費用

④防草シートの有無（できればシートの品番）

⑤仲介手数料の有無

⑥地代又は土地代金

⑦登記費用の有無

⑧購入年のメンテナンス費用、地代の分担

⑨購入年の償却資産税、固定資産税の分担

⑩設備トラブル、近隣トラブルの履歴

こんなところだろう。

情報収集が終わったら、残存FIT期間のキャッシュフローと損益のシュミレーションを自分でやってみよう。良心的な業者であれば簡易なエクセルのシュミレーション表がついてくるから、それを自分なりに加工してやってみるとなんだか経営しているみたいな気分になれる（自分はすべての発電所のシュミレーション表を連結して、事業所得の予想と実績がどのくらい乖離するかを毎年の確定申告の際に確認して楽しんでいる）。

所得税還付、住民税の節税効果、消費税還付も考えてどれくらいの手残りがあるかを確認す

る。これで、納得できれば「買い」だ。

次回は、借入編！