TAROのマイクロソーラー備忘録 » 土地売却記録

資金を移転する

TARO — Tue, 24 May 2016 11:31:20 +0000

土地の売却資金を移転するため、『相続時精算課税』制度を利用するお話をしました。
施工の契約をして、着工時の手付金の支払も近いので、実際に資金を移転することにしました。まずは証拠となる贈与契約書を作成です。贈与の日付は資金を口座に振り込んだ日にしたいので、あらかじめ開設しておいいた事業用の口座に資金を振り込んでもらいます。あらかじめ父親にも同じ銀行に口座を開設してもらって、そこに土地売却金を振り込んでもらってあります。
二人で銀行に赴き窓口で手続きを行いました。振り込め詐欺などで、金額が大きい時は確認が入るので、本人と相手がいれば確認も確実にできます。手続きの翌日、振り込みの確認をおこない、贈与契約書を完成させました。大金をあつかうので気を引き締め、着工を待ちます。

設備資金をどう移転する？

TARO — Mon, 23 May 2016 11:47:03 +0000

発電所の原資となる土地の売却には成功したのですが、土地の名義は父親になっているので、これをどうやって自分に移転するのかが問題です。普通に贈与すると結構な額の贈与税を取られてしまいます。
そこで思いついたのが、『相続時精算課税』制度です。制度を利用して贈与をうけた分は、相続時に相続税の課税価格に加算されることになります。制度を受けるには贈与を受けた年の翌年に届出書を提出することで有効になります。もちろん、贈与契約書を作成して証拠も残しておかなればなりません。
世の中の先行きが不透明な中、この選択が結果的に良かったか悪かったかは、現時点では分かりません。
ただ、事業を継続して進める上での縛りというか戒めというか、成功させるためのモチベーションにはなります。大切な資金、有効に使いたいと思います。

土地の売却について（完結）その８

TARO — Fri, 20 May 2016 11:30:32 +0000

15年末に始めた土地売却計画ですが、契約後の測量に思いのほか時間がかかり、なんとか終わったのは年をまたいだ16年1月末でした。その後、測量図の確認などを経て、2月初旬に残金精算を行う運びになりました。買取業者さんの指定で手続きは、横浜市にあるY銀行本店にて行うことに。
必要な書類をたずさえ、父親と伺ったのですが、ずらっと並んだ司法書士、買取業者や銀行関係の方などに父親が緊張してしまい、書類の署名や捺印に思いのほか時間がかかってしまいました。
その後、窓口で小切手の換金（小切手は振り出した銀行支店で換金すれば手数料がかからずに済みました）残金振り込みの確認を行い晴れて売却手続きが終了。同席したM不動産担当者の方にお世話になったお礼を言って帰路につきました。
これで発電所の資金繰りに目処をつけることができました。

土地の売却についてその７

TARO — Thu, 19 May 2016 12:31:45 +0000

土地を買い取る条件として、買取業者さんより確定測量を求められました。
正確には境界確定測量と言うようです。測量事務所に依頼して作業をするのですが、隣地の境界をひとつひとつ調査して、隣地の権利者の方立会いの上、境界を確認し、立会証明書に署名をもらわなければなりません。
隣地の方に中々立会をしてもらえず、時間ばかりが過ぎ悶々とした日々が続きました。
何とかひと月ほどで終了することができましたが、これも周りが分譲で細切れにされたため、境界ばかり増えてしまったのが原因です。これが終わらないと残金の精算もできないので、終わった時はホッとしました。
が、大磯町の埋蔵文化財調査もしないと、と言われ、さらに時間が。この辺りは大昔の郡役所があったとかで、埋蔵物が出るとアウト。調査の結果、幸い土器やらなんやらは出ず、胸をなでおろしました。
太陽光で土地を購入する場面をあると思いますが、境界やその土地の事情も十分気にしておく必要があるなと感じました。

土地の売却についてその６

TARO — Wed, 18 May 2016 12:01:57 +0000

媒介契約から１週間後、他の業者さんに依頼していた見積もりが出揃いました。と連絡があったので、営業所に打ち合わせに行ってきました。
結果から言うと最初に手を上げてくれた業者さんが１番高い値をつけてくれていました。他に10社見積りを取ってもらいましたが、いずれも業者さんも最低ラインを下回る見積りでした。家に持ち帰って相談し、最終的に最初の業者さんと契約をすることにしました。
それから数日後、父親（土地の名義は父親なので）を伴って営業所に出向き買取業者さんと契約の手続きをしました。重要事項説明に書類への捺印で2時間ほどかかりました。父親は大勢の人に囲まれて緊張し、疲れた様子でしたが、大事なことだからと励まし何とか手続きを終えました。
手付け金をもらうことになっていたのですが、生まれてはじめて小切手なる物を見ました。父親もはじめてらしく、この紙がほんとに現金になるのか。と言っていました。大切に保管してくれと言って家路につきました。あとは土地の測量、その後に残金の精算で手続き終了。
ここまで来るのに3週間。順調だと思っていましたが、ここからが長かった（泣）

土地の売却についてその５

TARO — Tue, 17 May 2016 11:39:11 +0000

専任媒介の契約は営業担当の方に自宅に来てもらい手続きを行いました。
土地の名義人になっている父親に書類を書いてもらう。といっても専任媒介契約書に必要事項を記入し、捺印するだけです。その後、契約内容・必要経費・売却益にかかる税についての説明を受け、30分程度で手続きは終了。
既に業者さんの当たりはつけて貰っていますが、選択肢を広げるるため、他の業者さんにも見積りをかけてもらう様に依頼しました。あとは結果を待つのみです。

土地の売却についてその４

TARO — Fri, 13 May 2016 11:22:49 +0000

不動産屋さんに２ヶ所伺って感じたことは、媒介契約前にどれだけ確度の高い情報を引き出せるか、だと思いました。最初に行ったM不動産さんは、資金的に体力のある都市部の買取業者さんに当たれば、高い金額が引き出せるのではないか、という提案をされたので、ダメ元で事前に見積りが取れないか相談したところ、大丈夫、ということなので、お願いすることに。一応ターゲットの金額ラインを決めて、その金額を超えたところが現れれば、媒介契約しても良いという話しをして探してもらいました。
数日後、ターゲットにした金額の最低ラインの金額での買取を検討しても良いという業者さんが見つかったと連絡がありました。悩みましたが、時間も無いことだし、高望みしてもこれ以上は無理だよな・・と思ったので、M不動産さんと媒介契約を結び、業者さんとの交渉を進めてもらうことにしました。
これで土地売却も一歩前進です。

土地の売却についてその３

TARO — Tue, 10 May 2016 04:11:35 +0000

M不動産の後、大手のS不動産さんから連絡があり、平塚市内の営業所で面談することになりました。
売却提案書を元に説明を受けましたが、こちらも仲介で、買取業者さんを探すという形です。
提案書の中で自宅から５分ほどのところの分譲地の価格が記載されていましたが、自分の想定している価格の最低ラインを下回る金額で、内心結構焦りました。資金調達計画が変われば、太陽光発電システムの計画にも影響がある訳で、ダメ元で『こちらの希望する金額で買い取ってもらうには、どうしたら良いか？』と質問したところ、買取業者間で競争させて値段をつり上げるしかない、そうするためには媒介契約を結んでもらわないと動きが取れない。とのお話。うーん、やっぱりそこか。こちらも回答保留だ。
どうしたものか、振り出しの戻った気分で営業所を後にしました。

土地の売却についてその２

TARO — Sat, 07 May 2016 09:10:50 +0000

一括見積もりサイトで依頼した会社から電話連絡があり、近隣の平塚市にある営業所で打ち合わせをすることになりました。最初に連絡が来たのは大手のM不動産さん。
事前に査定を依頼した土地の情報から作成された『売却提案書』を元に説明を受けました。
売却提案書は売却不動産の評価、近隣の取引事例から算出した市場価格、そこから算出された販売予想価格（いわゆる査定）をまとめた書類です。
説明を聞いて分かったのですが、M不動産さんで直接土地を買い取ってくれる訳ではなく、購入希望者を探す仲介をしてくれるところ、だということでした。
自分のケースでは、敷地面積の広い土地の売却なので、土地を買い取ってくれる業者さんを探す、ということになります。販売予想価格については、市場価格のプラス５％〜マイナス９％の範囲を提示されましたが、数％違うだけでも金額にすれば、数百万の違いになるので、正直たじろいでしまいました。
内容に納得ができれば、媒介契約を結んで実際に営業活動をしてもらうのですが、価格が場合によっては数百万違ってしまうとなれば、どうしても躊躇してしまいます。契約の回答は保留にして、もう１社のお話も聞いてみることにしました。

土地の売却についてその１

TARO — Fri, 06 May 2016 11:53:00 +0000

太陽光発電システムの資金調達をする為に土地を売却すると決めたので、不動産を買ってくれるところを探します。
今回は、売却を急ぎたかったのと、なるべく高く買い取って欲しかったので、インターネットの不動産一括査定サイトを利用しました。必要な情報を入力して選択ボタンを押すと候補の業者さんが表示されるので、依頼したい業者さんを選んで、査定ボタンを押すと後日、業者さんから連絡が来るというシステム。
この時、査定方法の選択項目として『机上査定』と『訪問査定』があるのですが、自分は『訪問査定』を選択。説明では『机上査定』は概算が知りたい場合、『訪問査定』は精度の高い査定を望む場合となっていますが、土地のみの場合はどちらを選んでも関係ない様な気がしました。
今回、候補は２つしか表示されませんでした。複数のサイトで試しましたが、地目が農地で広めの土地は選択肢が狭る印象です。
今回、候補として表示されたのは、どちらも大手不動産会社。両方チェックして査定ボタンを押すと査定サイトから確認の自動返信メールが来て査定依頼は完了。後は不動産会社から連絡が来るのを待つだけです。

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設備資金をどう移転する？

土地の売却について（完結） その８

土地の売却について その７

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