農地転用のススメ2 具体的なハードルと謎を探る

>>(昨日のブログの続き)農地転用のススメ あなたの土地は1種?2種?

>>(続)農地転用のススメ3 無数にある落とし穴にハマらないためにできること

 

実際に農地転用をするときにどんな注意点があるかまとめてみました。

当たり前ですが、1億人以上いる日本人で農地転用を経験した方は圧倒的に少ないはずですので案外貴重な知識です。

 

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農地の種別はどうなっているか

一番はこれです。

昨日のブログで書いた内容ですね。

大まかに言うと1種農地は原則不許可。

2種農地は条件付きで許可。

3種農地は原則許可。

 

2種農地の条件付きと言うのは「3種農地に立地困難な場合に許可される」という形です。

 

1種農地は生産性の高い集団農地地区内の農地です。

10ha以上の集団農地内にある農地

土地改良事業等の施工区域内にある農地

生産性の高い農地

などです。

 

2種農地は市街化が見込まれる区域の農地です。

 

以下2種農地を前提に書いていきます。

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周辺住民の同意が取れるか

農地転用申請を農業員会にあげる前に、実際に農業委員会の委員の方が現地をチェックします。

その際、周辺住民の同意や説明を行ったかどうかをチェックします。

その転用によって周辺の農家さんに悪影響(日照、水利、排出物など)があったらまずいからですね。

リストにして印鑑を押した物を提出する形です。

2種農地の場合候補地Bの検討が必要

「他の土地も探しましたが、こちらの土地では採算が合わず無理でした」という候補地Bの検討が必要になります。

謎の儀式ですが農業委員会としては「この土地を農地転用しないといけないのか、、、どうしてもここじゃないとダメなの???んーーーどうしようかなぁ・・・」というプロセスが必要なのでしょう。

農業委員会にフォーマットがありますからそれを使います。

実際に候補地Bの地番等を書き入れる必要があります。

残高証明書もしくは融資証明書が必要

これも農地転用許可申請をする際に必須です。

逆に言うとある物件で融資審査に通った場合、融資証明書は貰っておいたほうがいいです。

架台の設計書とレイアウト図と認定IDが必要

実際は認定IDを取得するのが一番ハードルが高いのですが、物理的な架台の設計書は必要になります。

どんな構造の躯体がたつのかをしっかり説明できる書類が必要です。

 

完全に自前の土地の場合は4条申請、売買契約や賃借契約が伴う場合は5条申請

自分の農地を転用するパターンは4条申請です。

農地の権利を放棄し、雑種地や宅地に変更するプロセスです。

 

一方で、耕作放棄地を持っている方から土地を買ったり、借りたりする場合は5条申請という形になります。

書式が違いますのでご注意を。

 

農地転用許可が出てから発電所を作り、最後に地目変更

最大の「謎」がこれです。

地目の変更は現物がある程度出来上がってからなんです。

最低でも杭は打つ必要があります。

 

その状態(杭が打たれている状態や発電所がたっている状態)を登記官が見て、「これは明らかに農地ではない。すでに計画どおりの物が立っている」と判断するとようやく地目が変更可能になります。

 

その間は「農地転用許可が出ている農地」という扱いです。

つまり工事中は農地なんです。

転用許可が出ているんだから農地から雑種地にでもなんでもとっとと変えてしまったほうが楽だと思うんですけど。。。

 

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2 Comments

tomoaki12k

違法転用を防ぐためだそうです。
地目さえ変えられれば売買などは許可なしで自由になりますから。
例えば、安く農地を取得し適当な申請で地目を変え、実際は宅地開発などして高く売却することも可能になっちゃいます。
なので、現況が許可申請通りになって初めて地目を変えられるような仕組みになっているそうです。

Reply
借金大好きhamasakiさん

tomoaki12kさん

コメントありがとうございます。
もちろんそうなんでしょう。

農地転用後、計画通りでない土地の使い方をしていた場合農地転用を取り消す

といった事後的な対応はできませんからね。

宅地というより、マンションのような大きな建物を建てて周囲の日照状況が変わってしまうようなことを危惧しているのかもしれません。

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