最近お客さんからもらう相談に「分譲は利回りが10％程度で利益が低い。土地を探して仕込みたい。」という相談が幾つかありました。
もちろんその通りです。
分譲物件は10％程度の利回りが標準
分譲物件は当然ながら本来の必要経費に加え、分譲業者の利益と売電単価の権利代が含まれています。
逆にこれが含まれていない物件は業者が手早く手放したい「訳あり物件」ということになります。
自作型土地探し物件は12〜16％？
一方土地を探して自分で権利を取り、自分で部材を仕入れて自分で工事を発注するような形の場合はもっと利回りが上がります。（自作型）
利回りが上がるというと売電収入が上がるようなイメージを持つ人がいるかもしれませんが、単純に「コストが下がる」という意味で捉えてください。
では自作型物件が本当にベストなのか
ここからが今日の議論のテーマです。
この前提は「土地を持っている」とう状態や「太陽光に適した土地を探し出し、地主と交渉し、土地を仕入れることができる」という状態にあることです。
土地の交渉にも時間がかかりますし、情報が必要ですよね。
仮にそこから交渉がうまくいったとしても権利を取得するのに半年近くかかります。
実際僕が長野で仕込んでいる物件は昨年10月に土地の契約をしました。
しかし未だに経産省の権利が下りず、案件がずーっと止まったままです。
この半年間の事業ストップはどれくらい痛いのか？
この半年間、僕は機会損失をしてしまったということになります。
仮のこの半年の間に2つ分譲物件を買えていたとしたら、利益でも損していたことになります。
自作型物件は確かに利益率が高いです。
しかし、土地を探してくる、土地を交渉する、権利をつけるという作業は慣れていないとなかなか大変です。
僕は1件土地探し物件をやって「これは分譲を進めたほうが早いな」と思いました。
本来多くの時間をかけられない副業。
しかし土地探しや権利づけに多くの時間を取られてしまうというのは逆効果です。
土地の情報がない、時間もない、案件開発の知識もない、自前の土地もない でも自作型の格安発電所が欲しいと言うのはただの「無い物ねだり」です。
では分譲物件同士をどう比べるか？
さて、こちらも興味がある人は多いのではないでしょうか？
分譲物件同士をどう比較するかです。
A物件は10.5％、B物件は10.9％。
じゃぁ10.9％だな！という決め方も有ります。
利回りは重要な指標ですからここから議論をするのは間違っていません。
しかし僕の場合は違います。
まず僕の場合、融資を引ける場所かどうかをチェックします。
僕はあまりお金を持っていないので融資で買うしかありません。
信販のクレジットは買い進めても先がないのであまり重要視していません。（買える物件は買えばいいと思いますがそこまで重要視していません）
投資の確実性、収益性はその人が持つ情報量に左右される
他の投資セミナーに出たことがありますが、その時思ったのは「投資というのは金持ちがやるもの。金持ちと僕とでは持っている情報量が違いすぎる。」と言うことでした。
情報は金持ちに集まるのです。
一方太陽光はそれだけではありません。
金持ちはメガのほうにいっていますから、低圧は穴場です。
盲点です。
また投資の構造が極めて単純なので大きな情報格差がありません。
そういう意味で、10％という数字は十分及第点です。
あとは賃料、メンテナンス費等を考慮し、表面利回りから差し引いた「実質利回り」を自分で作ります。
基本的にはこの辺の数字を睨みながら、少ない自己資金で買えそうな物件で、詐欺でなさそう、潰れなさそうな業者の物件はかってしまえばいいと思います。
12％の物件でも詐欺だったら意味がないです。
13％の物件でも融資がつかなかったら意味がないです。
11％の物件でもメンテナンス会社が潰れてしまったら結構しんどいです。
もちろん未来はわからないので、賭けであることは間違いありません。
あとはどこにかけるかと言う話です。
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