本日はセカンダリ物件の相談で地元の地銀さんに行ってきました。

いろいろお話をして正式に融資を申し込む形になりました。

ハードルは2つ。

ハードル1．このセカンダリ案件がそもそも地銀側の土俵に乗るか？

銀行内の制度融資と照らし合わせ、この規模、この収益、このローン期間の物件が土俵に乗るかという調査があるそうです。

これは審査部とは別のルートだとおっしゃっていました。

そんなルートがあるんですね。。。

どんなセクションなんだろう？

ハードル２．僕の信用力でローンを引き出すことができるか？

ここは若干不安なところです。

ABL（アセットバックドローン）は物件の生み出す収益自体が担保の役割を果たしますが、それでも新潟の地銀ですとやっぱり借主の格付けを見る傾向があります。

ここは地銀の担当者もしっかりと言っていました。

どんなABLや！と思いつつ、それもそうだよなというのもある意味納得。

新潟の地銀は太陽光発電をどのように見ているのか？

正式に申し込み、去り際に立ち話をしてみました。

こういうところで本音が出るものなのでこのタイミングは結構重要です。

（ハマサキ）

「担当さんって私と一番最初にお会いした時（1年前くらい）はこの手のお話あまり詳しくなかったと思うんですが勉強されたんですか？あれからこの手の話って結構あったんですか？」

（担当さん）

「いえいえ、この手の話を持ち込んでくるのはハマサキさんくらいです。」

（ハマサキ）

「え、それにしては随分とこの手の話にお詳しくなられましたね。」

（担当さん）

「いや、銀行内ではこの手の新ジャンルのようなものにチャレンジしようという話は出るんですよ。ただ、太陽光であれば高単価でないとダメですね。低単価は厳しい。」

というお話でした。

「ハマサキさんくらい」というのは褒め言葉だと勝手に受け止めるとして。。。

この話は肝が2つあります。

肝1　銀行は太陽光ビジネスの利回りと単価の関係を理解していないのではないか？

銀行の認識は　高単価　＝　高利回り　　低単価＝低利回り　というものでした。

しかし、実際には40円だろうが、24円だろうが、21円だろうが10％の利回りを確保することはできます。

単価にあった戦略をとることができるか、できないかです。

そういう意味では単価よりも利回り（事業性）や事業計画の中身や実行力を判断すべきです。

ですが、審査実績がなく、それができない。

これは特に地方銀行では顕著だと思います。

だって案件を持ち込むのは「ハマサキさんくらいしかいない」らしいですから（汗）

肝2　であるがゆえにセカンダリ物件はローンが通りやすい可能性がある

ここで、話が逆転します。

この誤解？を利用すれば、セカンダリ物件はローンを通しやすくなる可能性があります。

本当は24円でも21円でも同じように事業性の高い案件は作れるんですが、そこは置いておき、返済実績ができてから事業性の高い低単価案件の相談に行くという手もあるでしょう。

銀行側の誤解を時間をかけて解いてあげるのも「再エネを推進する」人たちの役割です。

ハマサキ戦略　セカンダリ物件はフルローンを狙う

肝1　肝2のギャップをついてセカンダリ物件はフルローンを狙ってみます。

そうすると何がすごいか。

ローンが厚いので実質利回りは期待できません。

しかし、消費税還付は分厚くなります。

仮に100万円の自己資金で4900万のローンを組んだら。。。

消費税還付だけで400万です。

11月に売買した物件だとしたら、半年で投資金額の4倍を手にできることになります。

そしたら翌年4月はもっと大きな投資ができたりするかもしれません。

なんだこのストーリーは？？？

【6月24日】第2回　アテルイの里　合同見学会開催いたします！

goo.gl/16RnQR

【日程】

平成29年　6月24日（土曜日）

11時30分盛岡駅西口　集合
（東京駅）　09:08発→11:21着　（盛岡駅）（2時間13分）

太陽光発電ムラ東北支部長セレクトによるご昼食　　（実費）

14時すぎごろ　アテルイの里到着

（現地見学）　現在施行中のため、怪我等にはくれぐれもご注意ください。
15時半ごろ　アテルイの里出発
18時　懇親会　しげる会（盛岡）

会場はまた後ほどお伝えいたします
会費　5000円程度を予定
自由解散

東京駅行き最終は　21:47-23:44 （1時間57分）

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