私、ひっそりと個人で区分マンションを１つ所有しております。

今月で所有期間は丸４年。知人の不動産屋から、2250万円（仲介手数料込み）で売却できるよと連絡があり、少し真剣に検討してみました。

・購入価格は、諸経費を含めて2370万円。うち借入は2320万円で残債は2110万円。
・売却益は、2250万円 – 残債2110万円 – 購入時にかかった諸経費50万円 – 一括返済手数料20万円(2110万円×1%) = 70万円

一括返済手数料が地味に痛い。5年以上の保有だと0.5%になり利益が10万円増えるため、急ぐ理由がなければ、来年まで待つべきです。

加えて、大きい要素として、個人は今年は簡易課税事業者なので、消費税の納税も発生します。

売却は免税事業者のときに限りますね・・・

あ、あと「課税売上1000万円超えによる強制課税事業者に逆戻り問題」もありました。

課税売上1000万円以上で課税事業者に逆戻り

個人は来年度から免税事業者に戻る予定です。

ですが、今年1000万円以上の課税売上が立ってしまうと、再来年から3年間、強制課税事業者の期間が課されてしまい、結果的に3年で60万円弱の太陽光の益税が失われてしまいます。

免税事業者を維持するには、建物の売却益と太陽光の課税売上の総額が1000万円を超えないように売却する必要があります。

建物価格を小さくすると、減価償却が取れないので、買主に好まれないかな・・・？

というか、買主が課税事業者なら、令和5年10月のインボイス開始後だと、免税事業者から買うと仕入れ税額控除できないから避けられるよな・・・

課税事業者に売却する場合、来年の10月までにしないと不利になるなぁ。

まぁ免税⇔免税の取引なら問題ないし、そういうお客さんを不動産屋さんが捕まえてきてくれれば良いんだけども。

結論

・今年は売却すべきでない。売却するなら来年以降。

・売却時、課税売上（太陽光の売電収入＋不動産建物部分の売却収入）を1000万未満に調整すべし。

・基本的に、免税⇔免税で売却するのが無難。（買主が課税事業者なら、9月までに売却すべし。）

こんな感じでしょうか。（考え方、合ってますかね・・・？）

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